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Baurecht

Gebäudenutzung: Einzelzimmervermietung in Einfamilienhaus verstößt nicht gegen Nachbarschaftsrechte

| Werden einzelne Zimmer eines Einfamilienhauses zur Wohnnutzung an mehrere Personen vermietet, verstößt dies – auch in einem reinen Wohngebiet – nicht gegen Nachbarschaftsrechte. |

Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Trier entschieden. Dem Rechtsstreit lag die Klage eines Nachbarn gegen die Stadt Trier zugrunde. Er wollte, dass die Bauaufsicht der Stadt gegen die Nutzung des unmittelbar benachbarten Einfamilienhauses einschreitet. Beide Anwesen liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der das Gebiet als reines Wohngebiet ausweist. Nachdem das Nachbarhaus eine Zeit lang leer gestanden hatte, hatte es der Eigentümer so umgebaut, dass es für mehrere Personen bewohnbar war. Das Einfamilienhaus wird derzeit an mindestens elf Personen (hauptsächlich Studenten) vermietet und von ihnen bewohnt. Der Kläger sah hierin eine im reinen Wohngebiet nicht zulässige gewerbliche Zimmervermietung. Dies bringe Unruhe in das Wohngebiet. Es sei für die Nachbarn nicht zumutbar. Die beklagte Stadt vertrat demgegenüber die Ansicht, dass die Nutzung rechtmäßig sei. Sie müsse daher nicht einschreiten.

Die Richter am VG wiesen die Klage ab. Sie führten zur Begründung aus, dass es ohne Weiteres zulässig sei, wenn ein Wohngebäude in einem reinen Wohngebiet von bis zu 12 Mietern genutzt werde. Dies zeige bereits ein Vergleich mit normalen Studentenwohnheimen. Diese seien in reinen Wohngebieten zulässig, da es sich um Wohnnutzung handele. Nicht gefolgt werden könne der Auffassung des Klägers, dass es sich vorliegend um einen kleinen Beherbergungsbetrieb handele. Die auf längere Zeit angelegte Vermietung an Studenten/Einzelpersonen sei nicht mit einer gewerblichen täglichen Zimmervermietung gleichzusetzen. Die Nutzung des Nachbargebäudes von bis zu zwölf Einzelmietern sei auch nicht gegenüber den Nachbarn rücksichtslos. Bereits die gesetzgeberische Wertung, dass ein Studentenwohnheim neben Einfamilienhäusern in reinen Wohngebieten ohne Weiteres zulässig sei, zeige, dass die hierdurch von einer Mehrzahl von Bewohnern verursachten Einwirkungen auf das nachbarliche Umfeld als sozialadäquat hinzunehmen seien. Der vermehrte Anfall von Hausmüll, das Abstellen gelber Säcke auf dem Grundstück, ein erhöhtes Aufkommen von Autoverkehr und vermehrtes Feiern seien auch in ihrer Gesamtheit nicht geeignet, die Nachbarschaft unzumutbar und rücksichtslos zu beeinträchtigen. Sofern es in Einzelfällen zu „Exzessen“ kommen sollte, müsse dem durch ordnungsbehördliche Maßnahmen begegnet werden.

Quelle | VG Trier, Urteil vom 15.6.2016, 5 K 394/16

Bauüberwachung: Wie oft muss die Bauüberwachung vor Ort sein?

| Wie häufig muss die Bauüberwachung auf der Baustelle sein? Diese Frage erhitzt seit Jahren die Gemüter. |

Es gibt weder in der HOAI noch in der Rechtsprechung konkrete Angaben, wie oft (bei welcher Projektgröße oder welcher Projektkomplexität) die Bauüberwachung auf der Baustelle anwesend sein muss. Die Rechtsprechung hat lediglich festgestellt, dass sich die Intensität der Bauüberwachung nach den fachtechnischen Anforderungen und der Zuverlässigkeit der ausführenden Unternehmen richtet. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Auftraggeber eine Mindestpräsenz auf der Baustelle nur verlangen kann, wenn dies im Vertrag konkret vereinbart wurde oder es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Anwesenheit nicht reicht, um eine möglichst mangelfreie Bauausführung zu gewährleisten.
Wichtig | Die Rechtsprechung hat sich bisher auch nicht explizit dazu geäußert, ob die Bauüberwachung das Entstehen von Mängeln verhindern muss, oder ob sie Mängel lediglich erkennen und rügen muss. In der Fachwelt werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Je nach Auffassung hat das auf den Personaleinsatz erhebliche Auswirkungen. Übereinstimmung besteht wohl darüber, dass der Architekt die Präsenz auf der Baustelle erhöhen muss, wenn die Anzahl an Ausführungsmängeln zunimmt. Wer dem nicht nachkommt (was durch Bautagesberichte nachweisbar ist), kommt in Schwierigkeiten.

VOB/B: Was tun, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik ändern?

| Der Auftragnehmer schuldet gemäß § 13 Nr. 1 VOB/B (2006) grundsätzlich, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme eingehalten werden. Dies gilt auch, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme ändern. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er machte deutlich, dass der Auftragnehmer in einem solchen Fall den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung informieren muss. Eine Ausnahme gilt nur, wenn diese dem Auftraggeber bekannt sind oder sie sich ohne Weiteres aus den Umständen ergeben. Der Auftraggeber hat sodann im Regelfall zwei Möglichkeiten:

1 . Er kann zum einen verlangen, dass die neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Folge ist, dass ein aufwendigeres Verfahren zur Herstellung erforderlich werden kann, als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien vorgesehen. Der Auftragnehmer kann, soweit hierfür nicht von der Vergütungsvereinbarung erfasste Leistungen erforderlich werden, im Regelfall verlangen, dass seine Vergütung angepasst wird.

2. Der Auftraggeber kann zum anderen davon absehen, dass die neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik angewendet werden. Damit vermeidet er, dass sich das Bauvorhaben verteuert.

Quelle | BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14

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