Baurecht

Architektenvertrag: Erteilt der Architekt eine falsche Auskunft, muss er den entstandenen Schaden ersetzen

| Die Frage nach Gebäudedichtigkeit kann einen selbstständigen Auskunftsvertrag gegen den Architekten begründen. |

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hin. Dringt über den Lichtschacht eines Kellerfensters Wasser in das Gebäude ein und fragt der Auftraggeber den Architekten, „ob das Gebäude im Übrigen dicht sei“, liegt darin nach Ansicht der Richter ein Angebot auf Abschluss eines auf Auskunft gerichteten Auftrags. Dieser wird angenommen, wenn die Auskunft erteilt wird.

Der Architekt ist durch den auf Auskunft gerichteten Auftrag dazu verpflichtet, die Auskunft richtig und vollständig zu erteilen. Ist die erteilte Auskunft pflichtwidrig falsch, hat der Architekt dem Auftraggeber den hierdurch entstehenden Schaden zu ersetzen.

Quelle | OLG Karlsruhe, Urteil vom 5.2.2016, 8 U 16/14

Baumangel: Ersatzansprüche wegen Planungsmängeln verjähren in fünf Jahren

| Schadenersatzansprüche wegen Planungsmängeln verjähren – wenn nicht von einem arglistigen Verschweigen der Mängel ausgegangen werden kann – in fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Nach Ansicht der Richter muss die Leistung des Architekten dabei aber nicht ausdrücklich abgenommen werden. Es genügt, wenn sie konkludent (durch schlüssiges Verhalten) abgenommen wird.

Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn der Auftraggeber dem Architekten gegenüber ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt.

Beispiel | Eine konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann zum Beispiel darin liegen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertiggestellten Bauwerks keine Mängel der Architektenleistungen rügt.

Quelle | OLG Karlsruhe, Urteil vom 5.2.2016, 8 U 16/14

Abschlagsrechnung: Auftragnehmer darf Arbeiten erst nach erfolgloser Nachfrist einstellen

| Zahlt der Auftraggeber eine fällige Abschlagsrechnung nicht, darf der Auftragnehmer seine Leistung nur einstellen, wenn er dem Auftraggeber zuvor fruchtlos eine Nachfrist gesetzt hat. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Daraus ergibt sich diese Folge: Stellt der Auftragnehmer seine Arbeiten ein und droht eine Überschreitung der Herstellungsfrist, kann der Auftraggeber den Vertrag auch ohne eine Mahnung wegen Verzugs kündigen, wenn der Auftragnehmer mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit und Endgültigkeit zum Ausdruck bringt, dass mit seiner Leistung erst nach Ablauf der als angemessen anzusehenden Nachfrist zu rechnen ist.

Kündigt der Auftraggeber wegen Verzugs, kann er Ersatz der Kosten beanspruchen, die ihm durch Beauftragung eines (teureren) Nachfolgeunternehmens zur Fertigstellung der Leistung entstehen. Bei der Mehrkostenberechnung sind die bis zur Kündigung an den Auftragnehmer geleisteten Zahlungen und die nach Kündigung an den Nachfolgeunternehmer auf der Grundlage des neuen Vertrags geleisteten Zahlungen zu addieren. Hiervon ist derjenige Betrag in Abzug zu bringen, den der Auftraggeber infolge der vorzeitigen Beendigung des Bauvertrags an Vergütung erspart hat.

Schließlich wiesen die Richter noch darauf hin, dass eine vom Auftraggeber gestellte AGB-Klausel, nach der die Ablösung der Sicherheit ausschließlich durch eine Bürgschaft erfolgen darf, den Auftragnehmer unangemessen benachteiligt. Sie ist daher unwirksam.

Quelle | OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.5.2014, 4 U 296/11

Mängelbeseitigung: Auftraggeber muss Einsatzberichte vorlegen

| Der Besteller, der Mängel der Unternehmerleistung berechtigt durch einen Drittunternehmer beseitigen lässt, muss die Kosten der Nachbesserung durch den Drittunternehmer so nachvollziehbar abrechnen, dass der Unternehmer und im Streitfall das Gericht überprüfen können, ob die Leistungen des Drittunternehmers der Mängelbeseitigung dienten und zur Mängelbeseitigung erforderlich waren. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem entsprechenden Fall entschieden. Lässt der Besteller Mängel von Malerarbeiten durch einen Drittunternehmer auf Stundenlohnbasis nachbessern, gehört zur hinreichenden Abrechnung und Darlegung der Ersatzvornahmekosten regelmäßig die Vorlage der Stundenzettel des Drittunternehmers bzw. die Aufschlüsselung des Aufwands.

Quelle | OLG Köln, Urteil vom 16.3.2016, 16 U 109/15

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