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Mietrecht und Wohneigentumsrecht (WEG)



Eigenbedarf: Alter allein schützt bereits vor Kündigung

| Im Fall einer Eigenbedarfskündigung können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. |

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Mieter-Ehepaars. Für das LG stand bereits deren hohes Alter (84 und 87 Jahre) der Eigenbedarfskündigung entgegen. Sie hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften bedeute. Ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohes Alter“ berufen können, hat das LG dahinstehen lassen. Jedenfalls ist, wer zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80 ist, nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben „alt“.

Auch nach Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters kommt das LG zu keinem anderen Ergebnis. Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur in Betracht, wenn er besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend machen könne. Dies konnte der Vermieter hier nicht. Er wollte die Wohnung nicht ganzjährig nutzen. Es kam ihm nur auf einen reinen Komfortzuwachs an.

Quelle | LG Berlin, Urteil vom 12.3.2019, 67 S 345/18



Mietgebrauch: Miete einer Pferdebox: Wann liegt übermäßige Beanspruchung vor?

| Für die Frage, ob die Tierhalterhaftpflichtversicherung eintritt, wenn ein Pferd ständig gegen die angemietete Box-Trennwand tritt und diese hierdurch beschädigt wird, ist zunächst zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht ohnehin eine Einstandspflicht für Schäden an gemieteten Sachen ausgeschlossen ist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht Leistungsfreiheit besteht, weil eine „übermäßige Beanspruchung“ vorliegt. |

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Kassel. Der Richter ging hier von einer solchen übermäßigen Beanspruchung und damit von einer Leistungsfreiheit des Versicherers aus. Das Pferd habe nämlich seit Beginn der Einstallung ein auffälliges Verhalten gezeigt. Es habe offensichtlich als Reaktion auf das benachbart eingestellte weitere Pferd andauernd gegen die Trennmauer getreten. So sei nach über einem Jahr der streitgegenständliche Schaden eingetreten.

Quelle | Amtsgericht Kassel, Urteil vom 31.1.2019, 435 C 3646/18



Modernisierung: Rollläden müssen nach Balkonanbau wieder montiert werden

| Baut der Vermieter einen Balkon an, ohne die Fassade zu dämmen, muss er die dafür demontierten Außenrollläden anschließend wieder anbringen. |

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München. In dem Fall hatte der Mieter der Modernisierung der Wohnung durch einen Balkonanbau nur unter der Bedingung zugestimmt, dass wieder ein Außenrollo angebracht werde. Der Vermieter lehnte dies ab und führte den angekündigten Balkonanbau gleichwohl durch. Statt eines Fensters mit Außenrollo verfügte die Wohnung nun über drei bodentief verglaste Elemente. Davon lässt sich ein Türelement kippen und zwei als Balkontür öffnen. Der Balkon hat eine Höhe von 80 cm und einen ebenfalls 80 cm hohen Sichtschutz. Eine Fassadendämmung erfolgte nicht.

Der Mieter trägt vor, ohne Rollo bestehe eine erhöhte Einbruchsgefahr. Die Balkontüre könne nachts weder geöffnet noch gekippt werden. Sein Kind schlafe im zweiten Zimmer, er selbst im Wohnzimmer, das er nachts nicht belüften und über Innenrollos nur unzureichend verdunkeln könne. Außenrollos würden auch das Wärme- und Dämmverhalten im Sommer wie im Winter verbessern. Jeder der mindestens 1,70 cm groß sei, könne nun den Balkon und somit auch die Wohnung durch die Balkontüren einsehen. Ein nachträglicher Anbau sei ohne Weiteres möglich.

Der Vermieter trägt vor, dass Jalousiekästen bei der Montage Schäden an der Fassade herbeiführen würden. Ein erhöhtes Einbruchrisiko werde bestritten: kein Einbrecher würde in einen Raum einbrechen, in dem eine Person schlafe. Die neuen vergrößerten Fenster würden zu einem erheblichen Lichtgewinn führen, seien energetisch überlegen und würden auch über einen viel besseren Einbruchschutz verfügen. Gleichzeitig seien Innenjalousien angebracht worden.

Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Mieter recht. Er verwies auf den vertragsgemäßen Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der sehe vor, dass Außenrollläden an den Fenstern vorhanden seien. Der Vermieter müsse auch nach einer Modernisierung weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten. Damit korrespondiert im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters, dass die frühere Gebrauchstauglichkeit wiederhergestellt werde. Der Mieter habe ausdrücklich und unmissverständlich der Maßnahme nur unter der Bedingung zugestimmt, dass die Außenrollläden wieder angebracht werden. Das lässt keinen Raum für eine konkludente Vereinbarung dahingehend, dass er sich infolge der Duldung der Modernisierung auch mit dem Verlust der Außenrollläden abgefunden habe.

Es besteht durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr. Das ist anhand der konkreten Ausführung des Balkons auch nachvollziehbar. Der Vermieter müsse dies ernst nehmen. Dass keine Einbrüche stattfinden, wenn Personen in Haus oder Wohnung sind, ist schlicht falsch. Die jetzige Fensterfront der Balkontüre ohne Außenrollladen fördert das Aufheizen der Wohnung im Sommer. Schließlich hat der Vermieter auch nicht vorgetragen, warum der Rollladenkasten nicht bündig mit dem Mauerwerk angebracht werden kann.

Auch die Tatsachen, dass der Mieter nun einen Balkon und eine neue, moderne Balkontüre/Balkonfensterelement hat und damit sehr wohl eine Wohnwerterhöhung, ändern hieran nichts. Die Modernisierungsvorteile des Balkons verdrängen im konkreten Fall der Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung die Nachteile nicht.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 22.3.2019, 473 C 22571/18

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