Mietrecht und Wohneigentumsrecht (WEG)

Lärm: Nicht immer ist ein detailliertes Lärmprotokoll notwendig

| Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm muss kein detailliertes Protokoll vorgelegt werden. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er hob daher eine Entscheidung des Berufungsgerichts auf, dass das viel strenger gesehen hatte.

Quelle | BGH, Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16

Immobilienanzeigen: Immobilienmakler müssen Angaben zum Energieverbrauch machen

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage geklärt, welche Informationen ein Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch offenlegen muss. |

Ein Immobilienmakler hatte in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten. Angaben zum Energieverbrauch fehlten in den ­Anzeigen gänzlich. Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie verlangte von dem Makler, es zu unterlassen, Anzeigen für Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Der BGH gab der Klägerin recht. Sie kann den Makler unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher aufgrund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Der Immobilienmakler ist nach Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU verpflichtet, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen zählen:

  • Art des Energieausweises,
  • wesentliche Energieträger,
  • Baujahr des Wohngebäudes,
  • Energieeffizienzklasse und
  • Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Quelle | BGH, Urteil vom 5.10.2017, I ZR 229/16

Verbotene Eigenmacht: Beweislastumkehr: Ersteher muss beweisen, was im Haus war

| Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, ist er verpflichtet, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen. Zudem muss er deren Wert schätzen lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem der Beklagte in einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigert hatte. Ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen nahm er das Haus in Besitz und ließ es durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus. Die bisherigen Eigentümer verlangten Herausgabe ihrer Gegenstände, hilfsweise Schadenersatz. Vor dem OLG hatte die Klage überwiegend keinen Erfolg. Die Kläger hätten nicht nachweisen können, welche Gegenstände in dem Haus gewesen seien.

Der BGH sah das anders. Zwar müsse nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung grundsätzlich derjenige, der einen anderen wegen verbotener Eigenmacht auf Schadenersatz in Anspruch nimmt, die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen. In den Fällen der „kalten Räumung“, also wenn ein Vermieter die Wohnung im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, hat der BGH eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zulasten des Vermieters angenommen. Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände eigenmächtig in Besitz nimmt, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen. Der Ersteher muss daher Schadenersatz leisten, soweit er die im Wege der verbotenen Eigenmacht in Besitz genommenen Gegenstände nicht oder nur in beschädigtem Zustand herausgeben kann.

Quelle | BGH, Urteil vom 23.6.2017, V ZR 175/16

Fristlose Kündigung: Untervermietung der gesamten Wohnung ist ein Kündigungsgrund

| Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sein Vermieter einer Untervermietung der gesamten Wohnung an Dritte zustimmt. |

Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte auch, wenn es sich dabei um Familienangehörige oder Lebenspartner handelt. Wird die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Quelle | Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.1.2017, 21 C 55/16

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