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Mietrecht und Wohneigentumsrecht (WEG)

Umbaumaßnahmen: Mieter kann weitreichende Umbaumaßnahmen stoppen lassen

| Werden Umbaumaßnahmen in einem Gebäude durchgeführt, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, kann dies das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen. Es kann zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. |

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschied, dass sich der Mieter hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen könne. Der Mieter müsse weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder einer nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre.

Quelle | OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.3.2019, 2 U 3/19

Mietminderung: Wer eine provisorische Mangelbeseitigung ablehnt, kann sein Minderungsrecht verlieren

| Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre. |
So entschied es das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im Fall einer Wohnung, in der die Gastherme ausgefallen war. Sie versorgte die Wohnung sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Da sich der Mangel nicht innerhalb kurzer Zeit beheben ließ, schlug der Vermieter vor, die Wohnung zunächst mit Radiatoren zu beheizen und provisorisch einen Warmwasserboiler einzubauen. Dies lehnte der Mieter allerdings ab.

Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich eine Mietminderung von 50 Prozent berechtigt wäre. Diese Mietminderung gelte aber nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versorgung mit Wärme und Warmwasser provisorisch hätte wiederhergestellt werden können. Danach bestehe kein Minderungsrecht des Mieters mehr.

Quelle | Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 4.12.2018

WEG: Beschluss über Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans ist wirksam

| Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, hingegen besonders vereinbart werden müsse.

Im vorliegenden Fall bezog sich der gefasste Beschluss nur auf die Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans 2015. Er ordnete nicht an, dass alle zukünftig beschlossenen Wirtschaftspläne generell fortgelten würden. Die Eigentümer wurden nicht grundsätzlich von der jährlichen Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan entbunden. Vielmehr sorgte der Beschluss lediglich für den Fall vor, dass sich die Eigentümer nicht über einen neuen Plan einigen konnten. Damit wurde die Teilungserklärung nicht dauerhaft abgeändert. Im Ergebnis hat die Eigentümerversammlung ihren Beschluss damit wirksam getroffen.

Quelle | BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18

WEG: Mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters

| Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Bei der Wahl des Verwalters standen neben der bisherigen Verwalterin drei weitere Bewerber zur Verfügung. Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 Miteigentumsanteile und auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 Miteigentumsanteile sowie 89,70/1.000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen bedürfe.

Diese Vorgehensweise hielt der BGH für unwirksam. Bedingt durch den vorzeitigen Abbruch des Wahlaktes fehle es an der notwendigen Stimmenmehrheit. Würden die Stimmenthaltungen nicht mitgezählt, wäre zwar die bisherige Verwalterin wiedergewählt. Dieses Abstimmungsergebnis genüge aber nicht, da mehrere Kandidaten zur Wahl gestanden hätten. Es sei nicht auszuschließen, dass alle diejenigen, die sich bei dem ersten Kandidaten enthalten oder gegen ihn gestimmt hätten, sich für einen anderen Kandidaten entschieden hätten, auf diesen also mehr Stimmen entfallen wären als auf den ersten Kandidaten. Bei der gewählten Vorgehensweise sei das Ergebnis ein zufälliges, denn es hänge davon ab, über welchen Vorschlag zuerst abgestimmt werde.

Quelle | BGH, Urteil vom 18.1.2019, V ZR 324/17

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